财联社9月8日讯 尽管今年公募REITs市场持续承压，指数回调、成交低迷，但在政策引导之下，公募基金正加速将REITs纳入投资范围。
财联社梳理，目前已有90只新发“固收+”基金明确可投REITs，且部分债基的中报显示REITs已现身持仓之中。机构分析认为，公募基金产品带动的潜在增量资金仍有较大空间，REITs市场正从供给冲击转向需求驱动。
行情持续低迷，今年多只产品已跌超30%
最新行情显示，今年以来中证REITs全收益指数累计跌幅超过7%。9月8日，指数收报938.78点，当日小幅上涨0.12%。不过，全市场日成交额仅4.30亿元，换手率0.43%，成交活跃度持续低迷。2026年前8个月，公募REITs月成交额有4个月不足100亿元，最高月成交额也只有130亿元出头。
个券层面，逾八成存量公募REITs今年价格下跌，半数以上下跌超过10%。招商科创REIT、华夏合肥高新REIT、建信中关村REIT、易方达广开产园REIT、中航易商仓储物流REIT 等产品今年跌幅已超过30%以上，产业园区项目成为重灾区。
二级市场的低迷也传导到了一级市场，去年REITs打新“极致抢筹”的盛况不再，打新收益骤降。以上周上市的深交所首单商业不动产REITs——创金合信北京国资公司REIT——为例，上市首日即破发，大跌10.99%。此后原始权益人虽抛出增持计划，但截至今日收盘仍报2.434元，较2.831元发行价下跌约14%。
“固收+”基金正式入局REITs市场
不过，伴随着REITs供给扩张，投资端的机构化还在加速。根据华泰证券固定收益研究团队对2026年基金中报的统计，REITs的机构投资者持有占比升至97.44%，持有人户数较2025年年报平均下降11.58%、户均持有份额增加8.44%，筹码进一步向机构集中。
除原始受益人外，REITs的机构投资者历来以券商自营和保险资管两大玩家为主。按总市值计，截至2026年中报，REITs持仓中原始权益人及关联方占比约41%，券商自营占比约16%，保险资金占比约5%。
2025年底，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号），明确提出“支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围”。此外，63号文还要求研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品，首批公募REITs指数基金已于今年7月成立。
值得注意的是，从今年二季度起，越来越多的主动管理型“固收+”基金，包括混合债券型二级基金和偏债混合型基金亦将公募REITs纳入投资范围。产品募集说明书显示，今年已有90只新发的固收+基金将公募REITs纳入其可投范围。其中，67只基金已经成立，合计发行规模达524.39亿元。
如易方达恒安稳健6个月持有期债券基金在招募说明书中表示，基金将综合考量宏观经济运行情况、基金资产配置策略、底层资产运营情况、流动性及估值水平等因素，对公募REITs的投资价值进行深入研究，精选出具有较高投资价值的公募 REITs纳入标的池。
部分基金披露了持仓数据较季报更全面的半年报，显示债基已开始布局REITs市场。如国金安裕债券基金，截至2026年年中，该基金合计持有公募REITs共23只，合计市值1992.75万元，占基金资产净值比例6.92%。
中信证券FICC首席明明认为，公募基金产品带动的REITs市场潜在增量资金仍有较大空间。当前，资金面是影响REITs市场行情的重要变量，伴随着部分一级待发行项目陆续推进，市场期待增量资金，包括保险资金放开商业不动产REITs投资范围，指数基金、公募FOF和二级债基等公募基金资金入场、长期资金入市等。
华泰证券固收研究团队表示，REITs供需格局正处从“供给冲击”转向“需求驱动”的关键拐点，估值已回落至上市以来偏低区间，分派率被动抬升、风险收益比改善，配置机会或逐步显现。
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